Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Строительно-техническая экспертиза

 

Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью  проведения их оценки

Задача:

- определение видов, объемов, качества и стоимости работ, а также конструкций, изделий и материалов, использованных при возведении, реконструкции, расширении и проведении различного вида ремонтов строительных объектов.

Объекты:

- здания, строения, сооружения, а также земельные участки, функционально связанные с ними.

Документы, подлежащие предоставлению в распоряжение экспертов в качестве исходных данных для производства экспертизы:

- проектная документация в стадии «Проект» и «Рабочий проект»;

- договорная документация: договор, графики производства работ, расчет договорной цены (сметная документация), технические задания;

- исполнительная документация: исполнительные чертежи, акты освидетельствования скрытых работ, общий журнал работ и журнал авторского надзора за строительством; специальные журналы работ (журнал бетонных работ, журнал сварочных работ и т.д.); акты сдачи-приемки ответственных конструкций, акты испытаний инженерных систем; сертификаты на использованные при строительстве материалы и изделия;

- первичная документация: акты о приемке выполненных работ по форме «КС-2 (КБ-2в)» и справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме «КС-3 (КБ-3)» (при индивидуальном малоэтажном строительстве -  их упрощенные аналоги, предусмотренные Договором подряда);

- прочая документация, содержащая сведения о процессе строительства, ходе выполнения работ (протоколы производственных совещаний;

- предписания контролирующих органов, технического надзора за строительством и пр.), а также документы делового оборота (письма, заявления, жалобы), имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).

На разрешение экспертизы могут быть поставлены вопросы:

- Какие виды и объемы работ фактически выполнены на спорном строительном объекте?

- Какие виды и объемы работ, предусмотренные условиями договора подряда (проектно-сметной документацией), фактически не выполнены?

- Какие виды и объемы работ, отраженные в исполнительной документации, фактически не выполнены?

- Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ условиям договора подряда ?

- Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ положениям проектно-сметной документации?

- Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ данным, отраженным в исполнительной документации ?

- Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ данным, отраженным в Актах о приемке выполненных работ по форме КС-2 ?

- Соответствует ли качество выполненных работ условиям договора подряда?

- Соответствует ли качество выполненных работ положениям проекта?

- Соответствует ли качество выполненных работ требованиям НТД?

- В том случае, если работы выполнены некачественно, являются ли выявленные дефекты устранимыми?

- Возможно ли использование продукции строительного производства в соответствии с ее функциональным назначением без устранения выявленных дефектов (при их наличии)?

- Какова стоимость фактически выполненных работ на спорном строительном объекте?

- Какова стоимость фактически выполненных работ в соответствии с условиями договора подряда (положениями проектно-сметной документации)?

- Какова стоимость фактически выполненных дополнительных (либо непредвиденных) работ?

- Какова стоимость работ, предусмотренных договором подряда (положениями проектно-сметной документации), но фактически не выполненных?

- Какова стоимость работ, отраженных в исполнительной документации, но фактически не выполненных?

- Какова стоимость работ, не отраженных в исполнительной документации, но фактически выполненных?

- Какова стоимость устранения выявленных дефектов (при их наличии) продукции строительного производства (при условии, что их устранение технически возможно)?

 

Задача:

- установление технического состояния здания, строения или сооружения

Объекты:

- здания, строения, сооружения.

Документы, подлежащие предоставлению в распоряжение экспертов в качестве исходных данных для производства экспертизы:

- технический паспорт (инвентаризационное дело) БТИ на здание или сооружение;

- комплект общестроительных чертежей с указанием всех изменений, внесенных при производстве работ, отметок о согласовании этих изменений с проектной организацией, разработавший проект;

- акт приемки зданий в эксплуатацию;

- акты освидетельствования скрытых работ;

- журналы производства работ и авторского надзора;

- журналы геодезических съемок;

- журналы контроля качества работ;

- сертификаты, технические паспорта, удостоверяющие качество конструкций и материалов;

- акты результатов периодических осмотров здания, конструкций;

- отчеты, документы и заключения специализированных организаций о ранее выполненных обследованиях;

- документы, содержащие сведения о текущих и капитальных ремонтах, усилении конструкций;

- отчеты по инженерно-геологическим изысканиям участка, на котором расположено здание, строение или сооружение;

- иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).

На разрешение экспертизы могут быть поставлены вопросы:

- соответствуют ли строения (сооружения) требованиям строительных норм и правил?

- допущены ли при строительстве жилого дома (дачи) отступления от проекта и в чем они выразились?

- оказывает ли вновь возведенный строительный объект негативное влияние на существующие здания, строения или сооружения и в чем это выражается;

- имеется ли техническая возможность устранения указанного негативного влияния (при наличии такового) и какова стоимость необходимых для этого работ?

- установление наличия деформаций основных несущих конструкций, их характера и величины?

- установление факта выхода величины деформации за допускаемые нормами пределы?

 

Задача:

- определение рыночной стоимости недвижимости.

Объекты:

- здания, строения, сооружения; земельные участки, функционально связанные с ними;

- квартиры, офисные, производственные и иные помещения.

Документы, подлежащие предоставлению в распоряжение экспертов в качестве исходных данных для производства экспертизы:

- свидетельство о праве собственности на спорный объект недвижимости, подлежащий оценке (далее - объект);

- справки о балансовой стоимости объекта;

- технический паспорт (инвентаризационное дело) БТИ на домовладение, включая поэтажный план объекта и экспликацию к поэтажному плану;

- свидетельство о собственности на объект оценки;

- документы, содержащие сведения об обременениях (аренда, залог, иное) или об отсутствии таковых;

- документы, содержащие сведения о сервитутах или сведения об их отсутствии;

- договоры купли-продажи, содержащие сведения, имеющие отношение к предмету экспертизы, гражданского спора (например, о порядке оплаты: единоразовая, поэтапная);

- акт приемки-передачи (возврата) объекта;

- выписка из технического паспорта БТИ по форме 1А (содержит такие сведения, как: год постройки объекта, материал, из которого выполнены стены и пр.);

- справки БТИ о техническом состоянии здания по форме 5 (сведения о физическом износе объекта в целом и отдельных его конструкциях);

- документы, содержащие сведения о незаконном переоборудовании объекта, его реконструкции, расширении и пр.;

- документы, содержащие сведения о разрешении на переоборудование (реконструкцию, перепланировку и пр.) объекта;

- кадастровый план земельного участка;

- договор аренды земельного участка;

- в случае оценки на дату в прошлом - документы, содержащие сведения о качественных и количественных характеристиках объекта (обмерочные чертежи, выполненные проектными организациями, отчеты по результатам инженерно-технического обследования и пр.);

- документы, содержащие сведения о состоянии помещений, приведенные в актах приема-передачи помещений (например, при возникновении или прекращении арендных отношений);

- иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).

На разрешение экспертизы могут быть поставлены вопросы:

- Какова рыночная стоимость объекта строительства, расположенного по адресу: …  по состоянию на дату проведения экспертизы ?

- Какова рыночная стоимость объекта строительства, расположенного по адресу: …  по состоянию на дату …… (ретроспективная оценка) ?

 

Задача:

- определение возможности реального раздела домовладения (жилого дома, надворных строений и сооружений, земельного участка, иного объекта) между собственниками, в том числе исследование вопросов на предмет определения стоимостных показателей выделяемых частей;

- разработка вариантов указанного раздела, разработка технически возможных вариантов различных преобразований земельных участков (порядок пользования, выдел, раздел, сервитут).

Объекты:

- домовладения, жилые дома, дачи, летние домики, земельные участки; комплексы производственных зданий и отдельные объекты производственного назначения, офисные здания, торговые павильоны и пр.

Документы, подлежащие предоставлению в распоряжение экспертов в качестве исходных данных для производства экспертизы:

- технический паспорт (инвентаризационное дело) БТИ на спорное домовладение (иной объект) в полном объеме с указанием конструктивных элементов строения домовладения (иного объекта), а также их технического состояния;

- документы, содержащие сведения о величине долей совладельцев в праве собственности на имущество, подлежащее реальному разделу;

- кадастровый паспорт на земельный участок - элемент спорного домовладения (иного объекта);

- документы (протокол судебного заседания, исковое заявление, графические приложения к ним и пр.), содержащие сведения о сложившемся порядке пользования совладельцами спорным домовладением (иным объектом);

- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на все элементы спорного домовладения либо иного объекта (земельный участок, строение, сооружение, инженерные коммуникации, элементы благоустройства и пр.);

- документы (протоколы судебного заседания, исковые заявления и графические приложения к ним и пр.), содержащие сведения о вариантах реального раздела спорного домовладения (иного объекта), предлагаемых истцом и ответчиком;

- иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).

На разрешение экспертизы могут быть поставлены вопросы:

- имеется ли возможность раздела между совладельцами домовладения (выдела доли домовладения) в соответствии с их идеальными долями в праве собственности на домовладение; если такая возможность имеется, разработать варианты раздела домовладения (выдела доли домовладения);

- какова стоимость домовладения?

- при предложенных вариантах раздела домовладения (выдел доли домовладения) в соответствии с их долями рассчитать стоимостное выражение выделенной доли?

- при невозможности раздела домовладения (выдела его доли) в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлениями от указанной величины и разработать соответствующие варианты раздела (выдела) с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении?

- если провести раздел возможно только с отступлениями от идеальных долей, то определить, каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов?

- каковы будут доли собственников исследуемого домовладения в случае раздела и как перераспределятся доли собственников в результате выдела доли по представленным вариантам?

- каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования основного и вспомогательных строений в соответствии с разработанными вариантами его раздела (выдела отдельной части)?

- если раздел (выдел доли) жилого дома спорного домовладения невозможен, аргументировать такую невозможность?

- имеется ли возможность раздела между совладельцами земельного участка, выдела их долей в соответствии с правоустанавливающими документами, идеальными долями в праве собственности на земельный участок; если такая возможность имеется, разработать соответствующие варианты раздела, выдела долей?

- имеется ли возможность определения порядка пользования земельным участком между совладельцами в соответствии с условиями, заданными судом; если такая возможность имеется, разработать соответствующие варианты порядка пользования?

- имеется ли возможность выдела доли собственника (либо долей собственников) земельного участка в соответствии с идеальной долей (идеальными долями) в праве общей долевой собственности на земельный участок; если такая возможность имеется, разработать соответствующие варианты выдела?

- имеется ли возможность раздела, выдела доли (долей), определения порядка пользования спорной части земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников (либо с отступлением от идеальных долей собственников, либо при иных условиях, указанных в рассмотренных выше вопросах); если такая возможность имеется, разработать соответствующие варианты преобразования земельного участка?

- имеется ли возможность раздела, выдела доли (долей), определения порядка пользования в соответствии либо с учетом фактического (либо сложившегося) порядка пользования (либо владения) земельным участком, находящегося в фактическом пользовании (либо владении) совладельцев?

 

Задача:

- определение стоимости восстановительного ремонта квартир (офисных и иных помещений), поврежденных заливом (пожаром).

Объекты:

- квартиры, офисные, производственные, торговые помещения эксплуатируемых зданий.

Документы, подлежащие предоставлению в распоряжение экспертов в качестве исходных данных для производства экспертизы:

- поэтажные планы помещений, поврежденных заливом;

- акты обследования помещений квартиры (иных помещений), поврежденных заливом, составленные представителями эксплуатирующей организации после залива;

- выполненные до назначения судебной строительно-технической экспертизы технические заключения, акты несудебных экспертиз, отражающие техническое состояние помещений квартир (иных помещений) и приложенных к исковому заявлению в качестве обоснования исковых требований;

- иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).

На разрешение экспертизы могут быть поставлены вопросы:

- наличие повреждений несущих конструкций, элементов отделки?

- объем и характер этих повреждений?

- причины, условия и механизм возникновения и развития повреждений, наличие (отсутствие) причинной связи между возникновением повреждений конструктивных элементов дома, элементов отделки и недостатками ограждающих конструкций (кровли, перекрытий), монтажа оборудования, отступлениями от правил монтажа и эксплуатации санитарно-технического оборудования, системы водостока дождевых и талых вод?

- объем и стоимость работ, направленных на восстановление первоначального (до залива) состояния помещений (восстановительный ремонт)?